Location-gérance d’une salle de sport : définition, redevance et risques

✍️ Par la Rédaction MagicFit · ⏱️ Lecture 15 min · 📅 Publié le 10 janvier 2025

Franchise · Juridique & création

La location-gérance permet d’exploiter un fonds de commerce sans en être propriétaire : on en loue l’exploitation contre une redevance, à ses risques et périls. Pour qui veut reprendre une salle de sport existante avec un faible ticket d’entrée — ou la transmettre en douceur — c’est un montage à connaître. Définition, cadre légal à jour, redevance, risques et application concrète.

Reprendre une salle de sport ne passe pas forcément par son rachat. Entre la création pure et l’acquisition définitive d’un fonds de commerce, il existe une voie intermédiaire souvent méconnue : la location-gérance. Le principe est simple — exploiter, à son compte, un commerce qui appartient à quelqu’un d’autre, en échange d’un loyer versé au propriétaire du fonds.

Ce montage attire les porteurs de projet pour une raison évidente : il abaisse considérablement le ticket d’entrée. Plutôt que de mobiliser le capital nécessaire à l’achat d’un fonds ou à la création d’une salle de toutes pièces, on prend la main sur une activité déjà en place, avec sa clientèle, son matériel et son emplacement. En contrepartie, on n’est pas propriétaire, et l’on supporte une charge récurrente qui pèse directement sur la rentabilité.

Cet article explique ce qu’est la location-gérance, ce que dit précisément le Code de commerce — y compris une évolution récente que beaucoup ignorent encore —, comment se fixe la redevance, quels sont les risques à mesurer, et comment ce dispositif s’applique concrètement à une salle de sport, qu’il s’agisse de la reprendre, de la tester avant rachat ou de la transmettre.

Transparence : MagicFit développe un réseau de franchise de salles de sport. Le contenu a une portée pédagogique et générale ; il ne constitue pas un conseil juridique, comptable ou fiscal personnalisé. Les règles évoluent : vérifiez les textes en vigueur et faites valider votre montage par un avocat ou un expert-comptable avant de vous engager.

1. La location-gérance, qu’est-ce que c’est ?

La location-gérance — aussi appelée gérance libre — est le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce, le loueur, en concède la location à un gérant. Ce dernier, le locataire-gérant, exploite le fonds à ses risques et périls, en son nom et pour son propre compte, contre le versement d’une redevance. C’est cette définition que pose l’article L144-1 du Code de commerce.

Le point essentiel tient dans cette formule : à ses risques et périls. Le locataire-gérant n’est ni un salarié ni un mandataire du propriétaire. Il devient commerçant à part entière, s’immatricule, encaisse les recettes, paie les charges, déclare ses résultats et assume seul le succès comme l’échec de l’exploitation. Le propriétaire, lui, conserve la propriété du fonds — sa clientèle, son nom commercial, son droit au bail — mais cesse de l’exploiter.

Il faut donc bien distinguer trois objets souvent confondus. Le fonds de commerce est l’ensemble des éléments qui permettent d’exploiter une activité : clientèle, enseigne, matériel, droit au bail, contrats. Les murs sont le local lui-même, loué via un bail commercial. La location-gérance, enfin, ne porte ni sur les murs ni sur la vente du fonds : elle concède seulement le droit d’exploiter ce fonds, temporairement.

Dans une salle de sport, cela signifie qu’un exploitant peut prendre les commandes d’un club déjà équipé et fréquenté sans en acheter le fonds. Il hérite de la salle telle qu’elle tourne — adhérents, équipements cardio et musculation, équipe en place, planning de cours — et la fait vivre sous sa propre responsabilité, en reversant chaque mois une redevance au propriétaire qui, lui, prend du recul.

Ce schéma se rencontre dans de nombreux secteurs : restauration, hôtellerie, commerce de détail, stations-service, et de plus en plus dans les activités de services comme le fitness. Il répond à un besoin récurrent : permettre à un propriétaire de tirer un revenu de son fonds sans l’exploiter au quotidien, et à un entrepreneur d’accéder à une activité existante sans en supporter le coût d’acquisition.

2. Ce que dit le Code de commerce (et ce qui a changé)

La location-gérance est encadrée par les articles L144-1 à L144-13 du Code de commerce. Ce cadre fixe les conditions de validité du contrat, les obligations des parties et les règles de publicité. Le connaître évite les mauvaises surprises, car certaines de ses dispositions protègent les tiers au détriment des contractants.

Première évolution majeure, et souvent ignorée : la condition d’exploitation préalable de deux ans a été supprimée. Jusqu’en 2019, le propriétaire devait avoir exploité son fonds pendant au moins deux ans avant de pouvoir le donner en location-gérance. La loi PACTE du 22 mai 2019 a abrogé cette exigence. Il est désormais possible de mettre un fonds en gérance libre sans délai d’exploitation préalable — un assouplissement qui élargit nettement les cas d’usage, notamment pour les jeunes structures.

Deuxième règle structurante : la publicité légale. Le contrat de location-gérance doit faire l’objet d’une publication dans un support habilité à recevoir des annonces légales, dans les quinze jours de sa conclusion. Cette formalité n’est pas un détail administratif : elle conditionne le point de départ d’une responsabilité particulière, sur laquelle nous reviendrons. Sans publicité, le montage reste opposable entre les parties mais fragilise leur protection vis-à-vis des tiers.

Troisième point : le statut du locataire-gérant. En exploitant le fonds en son nom, il acquiert la qualité de commerçant. Il doit donc s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés, tenir une comptabilité, souscrire ses propres assurances et respecter l’ensemble des obligations réglementaires de l’activité — ce qui, pour une salle de sport, recouvre notamment la sécurité des installations, l’encadrement sportif et l’accueil du public.

Enfin, la mise en location-gérance produit un effet immédiat sur les dettes du loueur : l’article L144-6 prévoit que les dettes du propriétaire afférentes au fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal s’il estime que la location-gérance met en péril leur recouvrement. Le propriétaire qui confie son fonds doit donc avoir une situation financière saine, faute de quoi ses créanciers peuvent réagir.

3. La redevance : comment elle se fixe et ce qu’elle pèse

Le cœur économique de la location-gérance, c’est la redevance — le loyer que le locataire-gérant verse au propriétaire en contrepartie du droit d’exploiter le fonds. Sa fixation est libre : aucun plafond légal ne s’impose, et les parties en déterminent le montant et les modalités dans le contrat. C’est précisément cette liberté qui rend la négociation décisive.

Deux grandes formules coexistent. La redevance fixe est un montant forfaitaire, identique chaque mois, simple à budgéter mais rigide : elle pèse de la même manière que les ventes soient bonnes ou mauvaises. La redevance variable, indexée sur le chiffre d’affaires ou sur un autre indicateur, épouse l’activité : elle protège le locataire-gérant les mois creux mais coûte davantage quand la salle performe. Beaucoup de contrats combinent les deux : une part fixe plancher, complétée d’une part variable.

Quel que soit le mode retenu, la redevance s’analyse comme une charge fixe supplémentaire dans le compte de résultat de l’exploitation. Et c’est là que se joue la viabilité du montage. Une redevance représentant 10 à 15 % du chiffre d’affaires reste généralement absorbable ; au-delà de 18 %, la marge nette d’une salle de sport — déjà grevée par le loyer des murs, les salaires et l’amortissement du matériel — devient trop fragile pour encaisser le moindre aléa de fréquentation.

Avant de signer, il faut donc traduire la redevance proposée en seuil de rentabilité concret. Le calculateur ci-dessous mesure le poids de cette redevance : indiquez votre chiffre d’affaires mensuel et le type de redevance, fixe ou variable, et vous obtenez sa part dans le chiffre d’affaires, son effet sur le résultat mensuel et un verdict de soutenabilité.

Sur le plan fiscal, la redevance n’est pas neutre. Pour le propriétaire, elle constitue un produit imposable. Pour le locataire-gérant, c’est une charge d’exploitation déductible de son résultat. Surtout, la location-gérance est une prestation soumise à la TVA : la redevance est généralement majorée de la taxe au taux normal de 20 %, que le locataire-gérant récupère s’il y est assujetti. Ce point doit être clarifié dans le contrat pour éviter toute ambiguïté sur les montants annoncés.

Cette mécanique fiscale mérite d’être anticipée avec un expert-comptable dès la phase de négociation. Une redevance affichée hors taxe peut sembler attractive et se révéler plus lourde une fois la TVA et son décalage de trésorerie pris en compte. Raisonner en coût réel, toutes charges comprises, est la seule façon de comparer sereinement une offre de location-gérance avec une reprise classique de fonds.

4. Location-gérance, bail commercial, franchise, cession : ne pas confondre

La location-gérance est régulièrement confondue avec d’autres montages voisins, alors qu’ils n’engagent ni les mêmes droits ni les mêmes risques. Clarifier ces différences est indispensable pour choisir la bonne structure juridique de son projet de salle.

Le bail commercial concerne les murs, pas le fonds. Il organise la location du local entre le propriétaire des murs et l’exploitant, avec ses protections propres — durée de neuf ans, droit au renouvellement, plafonnement du loyer. La location-gérance, elle, ne porte jamais sur les murs : le locataire-gérant exploite un fonds, et le droit au bail des murs fait partie de ce fonds qu’il exploite sans le posséder.

La franchise est d’une autre nature encore. Le franchisé reste propriétaire de son fonds de commerce ; il achète l’accès à une marque, à un savoir-faire et à un accompagnement, en échange d’un droit d’entrée et de redevances de réseau. En location-gérance, à l’inverse, l’exploitant ne possède pas le fonds. Les deux logiques peuvent d’ailleurs se cumuler : on peut exploiter en location-gérance un fonds lui-même affilié à un réseau de franchise.

La cession de fonds de commerce, enfin, est un transfert définitif de propriété : l’acquéreur paie un prix et devient propriétaire du fonds. La location-gérance n’est qu’une location temporaire du droit d’exploiter ; elle peut préluder à une cession, mais ne l’emporte pas en elle-même. Le tableau ci-dessous résume ces distinctions.

Retenir cette grille évite bien des erreurs de cadrage. Avant de monter un projet, il est utile de clarifier son statut juridique d’ensemble : pour cela, voir notre guide sur le statut juridique d’une salle de sport et notre analyse concession ou franchise, qui éclairent les arbitrages voisins.

5. Les avantages : un accès facilité, pour les deux parties

Si la location-gérance séduit, c’est qu’elle apporte des bénéfices réels, et pas seulement au repreneur. Côté locataire-gérant, l’atout central est l’accès à une activité existante sans en supporter le coût d’acquisition. Là où l’achat d’un fonds mobilise un capital important, la location-gérance ne demande qu’une redevance et un fonds de roulement de départ. La barrière à l’entrée tombe.

Deuxième avantage : le risque patrimonial est contenu. En cas d’échec, le locataire-gérant n’a pas immobilisé une somme considérable dans l’achat d’un fonds qu’il faudrait revendre, souvent à perte. Il perd l’investissement de démarrage et les éventuels apports, mais pas le prix d’un fonds de commerce. Cette limitation du risque rend l’aventure entrepreneuriale plus accessible à ceux qui disposent de peu de capital.

Troisième avantage, décisif dans une logique de reprise : la location-gérance permet de tester avant d’acheter. Exploiter une salle pendant un ou deux ans avant de décider de racheter le fonds, c’est s’offrir une période d’observation grandeur nature. On découvre la réalité de la clientèle, la saisonnalité, l’état réel du matériel et de l’équipe, autant d’éléments qu’aucun audit ne révèle aussi bien que l’exploitation directe.

Côté propriétaire, les bénéfices sont symétriques. La location-gérance permet de continuer à tirer un revenu de son fonds sans l’exploiter, par exemple lorsqu’on souhaite se retirer progressivement, lever le pied pour raisons personnelles, ou préparer une transmission familiale ou à un salarié. Le fonds reste dans le patrimoine, conserve sa valeur, et génère une redevance régulière pendant que l’exploitation est assurée par un tiers motivé.

C’est aussi un outil de transmission échelonnée. Un propriétaire de salle proche de la cession peut mettre son fonds en gérance auprès d’un repreneur pressenti, puis lui céder le fonds une fois la relation rodée et la rentabilité confirmée. Cette transition douce sécurise les deux parties : le cédant teste la fiabilité du repreneur, le repreneur valide la solidité de l’affaire avant de s’engager sur un prix d’achat.

6. Les risques et points de vigilance à mesurer

La location-gérance n’est pas sans contrepartie, et certains risques sont spécifiques à ce montage. Le plus important — et le plus mal connu — concerne la responsabilité solidaire des dettes. L’article L144-7 du Code de commerce prévoit que, jusqu’à la publication du contrat puis pendant six mois à compter de cette publication, le loueur est solidairement responsable, avec le locataire-gérant, des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.

Concrètement, pendant cette période, un créancier du locataire-gérant peut se retourner contre le propriétaire du fonds. C’est une protection pour les tiers, qui pèse sur le loueur et explique pourquoi la publicité légale doit être faite sans tarder : elle déclenche le compte à rebours des six mois. Cette solidarité incite aussi le propriétaire à choisir un locataire-gérant sérieux et solvable, car il reste exposé à ses faux pas durant les premiers mois.

Deuxième point de vigilance, du côté du repreneur cette fois : l’absence de propriété commerciale. Contrairement au titulaire d’un bail commercial, le locataire-gérant n’a aucun droit au renouvellement ni au maintien dans les lieux. À l’échéance du contrat, si le propriétaire ne souhaite pas renouveler, le locataire-gérant doit restituer le fonds — clientèle comprise — sans indemnité d’éviction. Tout le travail de développement profite alors au propriétaire.

Troisième risque : la dépendance au propriétaire et la durée limitée. Le locataire-gérant exploite un fonds qui ne lui appartient pas, dans un cadre fixé par autrui. Les décisions du propriétaire, le terme du contrat, ses conditions de renouvellement conditionnent l’horizon de l’exploitant. Cette précarité relative doit être pesée : elle est acceptable comme étape vers un rachat, plus inconfortable comme situation durable.

Avant de s’engager, il est donc indispensable de chiffrer le budget réel de la reprise — fonds de roulement, remise à niveau du matériel, trésorerie de sécurité — au regard de la redevance à servir. Vérifier que ces besoins de démarrage restent compatibles avec votre capacité de financement est la dernière étape avant de s’engager.

Dernier point de vigilance, à la sortie du contrat : l’article L144-9 prévoit que la fin de la location-gérance peut rendre immédiatement exigibles les dettes du locataire-gérant afférentes à l’exploitation. Anticiper cette échéance, provisionner et solder proprement ses engagements évite que la fin du contrat ne se transforme en difficulté de trésorerie. Là encore, l’accompagnement d’un conseil est précieux.

7. La location-gérance appliquée à une salle de sport

Au-delà des principes, comment ce montage se déploie-t-il concrètement dans le fitness ? Trois cas de figure reviennent le plus souvent, et chacun a sa logique propre.

Le premier est la reprise par un nouvel exploitant. Une salle existe, tourne, mais son propriétaire veut s’en éloigner. Un repreneur la prend en location-gérance : il hérite des adhérents, du parc d’équipements et de l’emplacement, et fait vivre le club sous sa direction. Pour lui, c’est un démarrage accéléré — pas de phase de lancement, une clientèle déjà constituée — moyennant la redevance et le respect d’un fonds qu’il devra rendre en bon état.

Le deuxième cas est le test avant rachat. Un entrepreneur intéressé par une salle, mais prudent, négocie une location-gérance assortie d’une promesse de vente ou d’une option d’achat. Il exploite le club, en mesure la rentabilité réelle, puis lève l’option en connaissance de cause. Cette séquence sécurise un investissement lourd : on n’achète le fonds qu’une fois sa valeur vérifiée par l’exploitation.

Le troisième cas est la transmission ou le désengagement progressif du propriétaire. Un exploitant historique, fatigué ou tourné vers d’autres projets, confie sa salle en gérance plutôt que de la vendre dans l’urgence. Il continue de percevoir un revenu, préserve la valeur de son fonds, et se donne le temps d’organiser une cession dans de bonnes conditions, éventuellement au profit du locataire-gérant lui-même.

Dans tous ces scénarios, la qualité du fonds repris est déterminante. Avant de signer, le repreneur doit conduire une véritable due diligence : analyser la fréquentation et son évolution, l’âge et l’état du matériel, la structure des abonnements, la réputation locale, l’état du bail des murs. Une salle dont la clientèle s’érode ou dont les équipements sont en fin de vie peut transformer une redevance raisonnable en charge insoutenable. Pour cadrer cette analyse économique, nos guides sur le point mort et le coût d’ouverture d’une salle fournissent les bons repères.

8. Réussir son entrée en location-gérance : la méthode

Bien menée, une location-gérance est un excellent tremplin entrepreneurial. Mal préparée, elle expose à des déconvenues évitables. Quelques réflexes structurent un projet solide.

D’abord, soigner le contrat. C’est lui qui fixe la durée, le montant et la nature de la redevance, la répartition des charges et des travaux, les conditions de renouvellement et de sortie, le sort du matériel et des contrats en cours. Un contrat clair, rédigé avec l’appui d’un avocat ou d’un expert en droit commercial, prévient l’essentiel des litiges. Les clauses sur les obligations d’entretien et sur l’état de restitution du fonds méritent une attention particulière dans une salle de sport, où le matériel s’use vite.

Ensuite, vérifier le respect des formalités légales : publicité du contrat dans les délais, immatriculation au registre du commerce, mise en place des assurances. Ces étapes ne sont pas optionnelles ; elles conditionnent la sécurité juridique du montage et le point de départ de la responsabilité solidaire évoquée plus haut. Les négliger expose à des risques qui se révèlent au pire moment.

Enfin, bâtir un prévisionnel honnête, intégrant la redevance comme charge fixe, le coût de remise à niveau du matériel et un fonds de roulement de sécurité. La location-gérance abaisse le ticket d’entrée, mais elle ne dispense pas d’un plan financier rigoureux. Pour structurer cette projection, voir notre guide sur le business plan d’une salle de sport et notre fiche sur le fonds de commerce, dont la location-gérance concède précisément l’exploitation.

Au fond, la location-gérance est un outil — ni miracle ni piège. Elle convient parfaitement à qui veut entrer dans le métier avec un capital limité, tester une affaire avant de l’acheter, ou organiser une transmission en douceur. Elle convient moins à qui cherche une situation patrimoniale durable, faute de droit au renouvellement. Bien comprise, bien encadrée et bien chiffrée, elle reste l’une des voies les plus accessibles pour reprendre une salle de sport et se construire, à terme, un projet pérenne.

Questions fréquentes

Sources

1. Légifrance. Code de commerce, articles L144-1 à L144-13 (location-gérance). Consulter
2. Service-public.fr (Entreprendre). La location-gérance d’un fonds de commerce. Consulter
3. Bpifrance Création. Reprendre un fonds en location-gérance. Consulter
4. Loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 (loi PACTE). Suppression de la condition d’exploitation préalable. Consulter
5. Observatoire de la Franchise. Fiche réseau MagicFit. Consulter
6. Toute la Franchise. MagicFit : transformez votre passion pour le fitness en une entreprise rentable. Consulter

Pour aller plus loin

• Le fonds de commerce expliqué
• Quel statut juridique pour votre salle de sport
• Le coût d’ouverture d’une salle de sport
• Construire votre business plan
• Le point mort d’une salle de sport

Frédéric Legrand — Direction du développement franchise, MagicFit.

Transparence : MagicFit développe un réseau de franchise et cet article promeut naturellement son modèle. Le contenu a une portée pédagogique et générale ; il ne constitue pas un conseil juridique, comptable ou fiscal personnalisé. Pour votre montage, consultez un avocat ou un expert-comptable.

Les règles de la location-gérance dépendent des textes en vigueur, susceptibles d’évoluer. Dernière mise à jour : juin 2026.