Location-gérance d’une salle de sport : définition, redevance et risques

✍️ Par la Rédaction Magicfit · ⏱️ Lecture 18 min · 📅 Publié le 10 janvier 2025

Licence de marque · Juridique · Location-gérance

La location-gérance permet d’exploiter un fonds de commerce sans en être propriétaire, contre une redevance versée à son propriétaire. Pour reprendre une salle de sport existante, la tester avant de l’acheter ou la transmettre progressivement, c’est un montage à connaître. Ce guide en décrit les règles sur la fiche officielle de Service Public Entreprendre et le Code de commerce, sans promesse.

Transparence : les clubs Magicfit sont exploités en licence de marque. Cet article décrit la location-gérance de façon générale, telle qu’elle s’applique à tout fonds de commerce. Il ne remplace pas le conseil d’un avocat ni celui d’un expert-comptable.

1. La location-gérance, qu’est-ce que c’est ?

Service Public Entreprendre définit la location-gérance, ou gérance libre, comme le montage qui permet au propriétaire d’un fonds de commerce, appelé loueur, « de donner à un locataire-gérant le droit d’exploiter ce fonds moyennant le paiement d’une redevance » (fiche F23573, vérifiée le 28 août 2026). Le propriétaire conserve la propriété du fonds et en maintient l’exploitation.

Le Code de commerce pose le cadre à l’article L144-1 : il régit tout contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède, totalement ou partiellement, la location à un gérant « qui l’exploite à ses risques et périls ». Ces trois mots résument le montage : le locataire-gérant gagne ou perd pour son propre compte.

Il faut distinguer trois objets souvent confondus. Le fonds de commerce réunit des éléments corporels, comme le matériel, et incorporels, comme la clientèle, le nom commercial, l’enseigne et le droit au bail (Service Public Entreprendre, fiche F23927). Les murs sont le local lui-même. La location-gérance ne porte ni sur les murs ni sur la vente du fonds : elle en concède seulement l’exploitation, pour un temps.

Service Public Entreprendre met en garde contre une autre confusion : la location-gérance n’est pas la gérance salariée. Le gérant salarié dirige le fonds pour le compte et aux risques du propriétaire, contre une rémunération ; il n’a pas le statut de commerçant indépendant. Le locataire-gérant, lui, est un commerçant à part entière, qui exploite en son nom.

La fiche F23573 signale enfin un usage fréquent : la location-gérance « peut être utilisée avant un rachat d’entreprise pour tester l’activité ». Pour une salle de sport, cela permet à un repreneur d’exploiter un club existant, avec ses adhérents, son matériel et son emplacement, avant de décider de l’acheter ou non.

2. Les conditions à remplir

Côté loueur, Service Public Entreprendre cite deux autorisations à obtenir dans certains cas : l’autorisation écrite du propriétaire des murs si le bail commercial impose une exploitation personnelle du fonds, et celle du conjoint qui participe à l’exploitation. En donnant son fonds en location-gérance, le loueur perd le statut de commerçant : il n’est plus inscrit au registre du commerce et des sociétés ni au registre national des entreprises.

Côté locataire-gérant, l’article L144-2 est net : il « a la qualité de commerçant » et il est soumis à toutes les obligations qui en découlent. La fiche F23573 précise qu’il doit avoir la capacité d’exercer le commerce, ne pas exercer d’activité incompatible avec ce statut, ne pas être frappé d’une interdiction de gérer, et être immatriculé au plus tard quinze jours après le début de son activité.

Une condition ancienne n’apparaît plus. Dans l’édition du Code de commerce lue sur codes.droit.org (27 octobre 2026), le chapitre consacré à la location-gérance passe de l’article L144-2 à l’article L144-6 : les articles L144-3 à L144-5, qui fixaient autrefois des conditions d’exploitation préalable au loueur, n’y figurent plus. La fiche F23573 ne cite, elle non plus, aucune durée d’exploitation préalable.

Le Code prévoit une sanction forte. Selon l’article L144-10, tout contrat de location-gérance consenti par un propriétaire ou un exploitant qui ne remplit pas les conditions prévues par le chapitre « est nul ». Les contractants ne peuvent toutefois pas invoquer cette nullité contre les tiers, et elle leur fait perdre les droits qu’ils pourraient tenir du statut des baux commerciaux.

Pour une salle de sport, une condition s’ajoute, qui ne tient pas au contrat mais à l’activité. L’article L322-1 du Code du sport interdit d’exploiter, directement ou par un tiers, un établissement d’activités physiques ou sportives à qui a fait l’objet de certaines condamnations. Le repreneur en location-gérance devient l’exploitant : cette règle le concerne directement.

3. Le contrat : durée, contenu et clauses

Le contrat peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. Service Public Entreprendre indique que, le plus souvent, il l’est pour un an, renouvelable par tacite reconduction (fiche F23573). Cette durée courte distingue nettement la location-gérance d’un bail commercial, conclu pour neuf ans au moins.

La fiche conseille d’y faire figurer l’identité des parties, les éléments du fonds mis en location-gérance, son origine, la situation locative, la situation générale du fonds au regard des normes de sécurité, d’hygiène et d’environnement, la durée et le renouvellement, les contrats en cours, la redevance, le dépôt de garantie, l’enregistrement et les frais, les impôts et taxes, la résiliation et les conséquences de la fin du contrat.

Le dépôt de garantie garantit la bonne exécution des engagements du locataire-gérant : paiement de la redevance, exploitation du fonds sans perte de valeur. Selon Service Public Entreprendre, sa constitution et son montant ne sont pas réglementés, et il doit être restitué en fin de contrat. Son montant se négocie donc entre les parties.

Les parties peuvent ajouter des clauses facultatives. La fiche F23573 cite une clause de non-concurrence, qui interdit au loueur d’exploiter un fonds concurrent pendant le contrat et peut limiter le locataire-gérant après sa fin ; une clause interdisant toute cession ou sous-location ; une clause de libre consultation de la comptabilité par le loueur ; et une clause de reprise des marchandises en fin de contrat.

Service Public Entreprendre recommande de faire rédiger le contrat par un professionnel, avocat ou notaire. Pour une salle de sport, où le matériel s’use vite et où l’état de restitution compte, les clauses sur l’entretien, le remplacement du matériel et l’inventaire d’entrée méritent une attention particulière.

4. Publicité et responsabilité pour les dettes

Le contrat doit être publié, sous forme d’extrait ou d’avis, dans un support habilité à recevoir les annonces légales, « dans la quinzaine de sa date » (art. R144-1). La fin de la location-gérance donne lieu aux mêmes mesures de publicité. Cette formalité n’est pas un détail : elle fixe le moment où chaque partie répond seule de ses dettes.

L’article L144-7 prévoit en effet que, « jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds ». Un créancier peut alors réclamer le paiement à l’un ou à l’autre, selon Service Public Entreprendre.

La fiche F23573 précise la portée de cette solidarité. Elle ne concerne que les dettes contractées à l’occasion de l’exploitation du fonds ; les dettes personnelles du locataire-gérant, ou celles qui ne sont pas nécessaires à l’exploitation, en sont exclues. Elle cesse dès la publication du contrat : à partir de là, le locataire-gérant est seul responsable.

Il existe aussi une solidarité fiscale jusqu’à la publication. Selon la même fiche, le loueur et le locataire-gérant sont solidairement responsables des impôts directs établis en raison de l’exploitation du fonds, comme l’impôt sur les sociétés ou la cotisation foncière des entreprises. La TVA, impôt indirect, n’est pas concernée (Code général des impôts, art. 1684, cité par la fiche).

Les créanciers du loueur sont aussi protégés. L’article L144-6 permet au tribunal de commerce de déclarer immédiatement exigibles les dettes du loueur afférentes à l’exploitation du fonds, s’il estime que la location-gérance met en péril leur recouvrement. L’action doit être introduite dans les trois mois qui suivent la publication du contrat, à peine de forclusion.

5. La redevance : fixation, fiscalité et poids

Le montant de la redevance « est fixé librement par les parties », écrit Service Public Entreprendre. Il peut être fixe, ou prendre la forme d’un pourcentage sur les bénéfices ou sur les ventes, et il est versé chaque mois ou chaque trimestre (fiche F23573). Aucun plafond légal ne s’applique : c’est le contrat qui fait tout.

Sur le plan fiscal, les redevances sont soumises à la TVA au taux normal de 20 %, et le propriétaire peut répercuter cette TVA sur le locataire-gérant à condition que le contrat le précise, selon la fiche F23573. Pour le locataire-gérant, la redevance est une charge déductible du résultat fiscal de son entreprise.

Pour le propriétaire personne physique, les redevances se déclarent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Service Public Entreprendre précise que cette activité ne présente pas un caractère professionnel, ce qui limite l’usage fiscal d’éventuels déficits. Ces règles se vérifient avec un expert-comptable avant de fixer la redevance.

Le Code de commerce encadre aussi l’indexation. Si le contrat comporte une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, la redevance se trouve augmentée ou diminuée « de plus du quart » par rapport au prix précédemment fixé (art. L144-11). La demande se notifie par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire (art. L144-12).

Pour recenser les charges fixes de chaque mois, redevance de location-gérance comprise, poste par poste, utilisez l’outil Charges fixes mensuelles ci-dessous.

Aucune source officielle lue pour ce guide ne fixe de seuil au-delà duquel une redevance serait trop lourde. Son poids s’apprécie sur les comptes réels de la salle : loyer des murs, salaires, entretien du matériel, assurances et besoin de trésorerie. C’est avec un expert-comptable, à partir des comptes transmis par le loueur, que ce poids se mesure avant de signer.

6. Les obligations de chaque partie

Le locataire-gérant doit exploiter le fonds conformément à sa destination : il ne peut ni modifier l’activité ni en ajouter une nouvelle sans l’accord du propriétaire, selon Service Public Entreprendre. Il doit aussi assurer une gestion raisonnable, c’est-à-dire une exploitation continue et régulière, nécessaire au maintien de la clientèle, sans laisser le fonds péricliter (fiche F23573).

Il doit encore entretenir le fonds en état d’être exploité : remplacer le matériel hors d’usage, entretenir les locaux, et payer la redevance dans les conditions du contrat. S’il manque à son obligation de gestion raisonnable, il s’expose à la résolution du contrat. Dans une salle de sport, l’entretien des machines et des vestiaires relève directement de ces obligations.

Le loueur, de son côté, a les obligations d’un propriétaire. Il doit délivrer un fonds apte à l’exploitation, avec tous ses éléments : clientèle, enseigne et nom commercial, marques, licences nécessaires, mobilier, stock et matériel. Il doit aussi garantir une exploitation paisible, ce qui comprend la garantie des vices cachés et la garantie d’éviction (fiche F23573).

Service Public Entreprendre ajoute que le fonds doit répondre aux normes d’hygiène et de sécurité et suivre les règles des établissements recevant du public. Pour une salle de sport, le Code du sport exige des établissements d’activités physiques ou sportives « des garanties d’hygiène et de sécurité définies par voie réglementaire » (art. L322-2). L’état du fonds au regard de ces règles se constate à l’entrée.

Une obligation pèse enfin sur toute personne qui encadre dans la salle. L’article L212-1 du Code du sport réserve l’encadrement contre rémunération aux titulaires d’un diplôme, d’un titre à finalité professionnelle ou d’un certificat de qualification enregistré au répertoire national des certifications professionnelles. Le locataire-gérant, devenu employeur, vérifie les qualifications de l’équipe qu’il reprend.

7. La fin du contrat et ses conséquences

Le contrat prend fin, selon Service Public Entreprendre, à son expiration s’il n’est pas reconduit, par résiliation unilatérale moyennant un préavis, généralement de trois mois, en cas de manquement du locataire-gérant, par exemple un défaut de paiement de la redevance, ou si celui-ci devient inapte à exploiter le fonds (fiche F23573). Le propriétaire n’est pas obligé de renouveler.

L’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire contre le locataire-gérant n’entraîne pas, à elle seule, la résiliation du contrat : l’administrateur ou le liquidateur nommé par le tribunal peut décider sa poursuite, selon la même fiche. Dans les quinze jours suivant la fin du contrat, un avis est publié dans un support d’annonces légales.

À l’expiration, le locataire-gérant restitue le fonds. Il peut en principe exercer une activité similaire, mais le contrat comporte le plus souvent une clause de non-concurrence qui le lui interdit. Même sans clause, il doit s’abstenir de toute concurrence déloyale, par exemple en faisant croire à la clientèle que le fonds a été transféré dans sa nouvelle entreprise (fiche F23573).

Pour le loueur qui reprend l’exploitation, les contrats de travail en cours lui sont transmis, et le dépôt de garantie est remboursé au locataire-gérant. L’article L144-9 prévoit que la fin de la location-gérance rend « immédiatement exigibles » les dettes afférentes à l’exploitation contractées par le locataire-gérant pendant la gérance. Ce point se prépare dès les derniers mois du contrat.

Reste la valeur créée. Selon Service Public Entreprendre, si la valeur du fonds a augmenté, le loueur n’a pas à indemniser le locataire-gérant, même si celui-ci y a contribué par sa compétence. Lorsque le loueur est aussi propriétaire des murs, il verse toutefois une indemnité correspondant au profit qu’il retire de la plus-value apportée par les améliorations matérielles faites avec son accord.

8. Location-gérance, bail, franchise, licence, cession : ne pas confondre

Le bail commercial porte sur les murs, pas sur le fonds. Service Public Entreprendre précise qu’en cas de location-gérance, le locataire du bail, c’est-à-dire le propriétaire du fonds, garde le droit au renouvellement du bail commercial, et que le locataire-gérant n’en bénéficie pas (fiche F23927). L’article L145-1 confirme que le propriétaire du fonds exploité en location-gérance conserve ces dispositions.

La cession de fonds de commerce, elle, transfère définitivement la propriété. Elle est publiée dans la quinzaine de sa date sur un support d’annonces légales et au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (art. L141-12). La location-gérance peut la précéder, comme période de test, mais elle n’emporte pas elle-même transfert de propriété.

La franchise et la licence de marque relèvent d’une autre logique encore : elles organisent l’usage d’une marque, avec ou sans savoir-faire. Bpifrance Création décrit la franchise comme associant marque, savoir-faire et assistance, et la licence de marque comme un contrat qui « n’implique pas nécessairement la transmission d’un savoir-faire ni un accompagnement continu » (« Franchise et commerce organisé », octobre 2026).

Les logiques peuvent se combiner. Un fonds de salle de sport exploité sous une enseigne peut, selon les contrats en jeu, être donné en location-gérance ; c’est alors le contrat de réseau qui dit si c’est possible et à quelles conditions. Avant de s’engager, il faut donc lire ensemble le contrat de location-gérance, le bail des murs et, s’il y en a un, le contrat avec la tête de réseau.

9. La location-gérance appliquée à une salle de sport

Trois situations reviennent. La reprise d’abord : un repreneur prend un club existant en location-gérance, avec ses adhérents, son matériel et son emplacement, et l’exploite sous sa responsabilité. Le test avant rachat ensuite, que Service Public Entreprendre cite expressément : exploiter avant d’acheter pour vérifier l’activité. La transmission progressive enfin, quand un propriétaire veut prendre du recul sans vendre tout de suite.

Dans tous les cas, la qualité du fonds repris est déterminante. Avant de signer, le repreneur examine la fréquentation et son évolution, l’état et l’âge du matériel, la structure des abonnements, l’état du bail des murs et les contrats en cours, notamment les contrats de travail, qui lui seront transmis puis reviendront au loueur en fin de contrat.

Le bail des murs mérite une lecture particulière. Si le bail commercial impose une exploitation personnelle, l’autorisation écrite du propriétaire des murs est nécessaire (fiche F23573). La clause de destination du bail doit aussi permettre l’activité sportive telle que le repreneur entend l’exercer, puisqu’il ne pourra pas modifier l’activité sans l’accord du loueur.

Le repreneur vérifie enfin les obligations propres aux salles de sport, qui pèsent sur lui en tant qu’exploitant : encadrement par des professionnels qualifiés (Code du sport, art. L212-1), garanties d’hygiène et de sécurité (art. L322-2), condition d’honorabilité de l’exploitant (art. L322-1). Le Code du sport cité ici a été lu sur codes.droit.org, édition du 5 novembre 2026 ; seul Légifrance fait foi.

Ces vérifications ont un objectif simple : savoir ce que l’on reprend vraiment. Une salle dont la clientèle s’érode ou dont le matériel arrive en fin de vie peut rendre une redevance difficile à supporter. Demander l’accès aux statistiques de fréquentation et aux comptes pendant la négociation, puis les analyser avec un expert-comptable, fait partie d’une reprise sérieuse.

10. Réussir son entrée en location-gérance : une méthode

Vérifier les conditions préalables. Autorisation du propriétaire des murs si le bail impose une exploitation personnelle, autorisation du conjoint qui participe à l’exploitation, capacité commerciale du repreneur, absence d’interdiction de gérer : ces conditions se vérifient avant toute signature, puisque le contrat consenti hors des conditions légales est nul (art. L144-10).

Soigner le contrat. Durée, renouvellement, redevance et son indexation, dépôt de garantie, sort du matériel et du stock, contrats en cours, clauses de non-concurrence et de consultation de la comptabilité, conditions de résiliation et de restitution : tout se lit avec un avocat. Service Public Entreprendre recommande de faire rédiger le contrat par un professionnel.

Accomplir les formalités dans les délais. Immatriculation du locataire-gérant au plus tard quinze jours après le début de l’activité, publication du contrat dans la quinzaine, assurances. La publication met fin à la solidarité du loueur pour les dettes d’exploitation (art. L144-7) : la faire sans tarder protège les deux parties.

Chiffrer avec un expert-comptable. Redevance et sa TVA, loyer des murs s’il est à la charge du locataire-gérant, salaires, remise à niveau du matériel, trésorerie de démarrage : c’est le coût complet qui compte. Le prévisionnel repose sur les comptes réels du fonds, et non sur une estimation générale.

Préparer la sortie dès le départ. Option d’achat ou promesse de vente si le but est de racheter, préavis et restitution sinon. Les dettes d’exploitation deviennent exigibles à la fin du contrat (art. L144-9), et la plus-value créée ne donne pas lieu à indemnité, sauf dans le cas prévu pour un loueur propriétaire des murs : ces points se négocient à la signature.

11. Le cas Magicfit : ce que prévoit la licence

Les clubs Magicfit sont exploités en licence de marque ; le réseau compte 10 clubs. Selon le document d’information précontractuel, remis à chaque candidat, la licence apporte l’usage de la marque Magicfit et une zone exclusive de 20 minutes, avec une redevance uniquement fixe : aucune n’est calculée en pourcentage des recettes du club.

Selon ce même document, la licence ne prévoit ni formation de l’exploitant, ni transmission de savoir-faire, ni aide au financement. C’est la différence principale avec une franchise telle que la décrit Service Public Entreprendre, où la transmission d’un savoir-faire est une obligation de la tête de réseau. Les montants et les conditions du contrat figurent dans le document d’information précontractuel.

Dans tous les clubs, on retrouve des coachs diplômés d’État, une formation continue des coachs de 24 heures par an et un médecin référent. L’Abonnement Illimité sans engagement y est valable dans tous les clubs de la même enseigne (Magicfit, Magicfit City, Magicfit Hit), pas d’une enseigne à l’autre.

Seuls certains clubs accueillent des ostéopathes et des coachs en activité physique adaptée (APA). Le réseau travaille aussi avec des professionnels de santé partenaires, et Magicfit a développé un tableau de bord mensuel.

Pour un porteur de projet qui envisage de reprendre une salle, la démarche reste celle de ce guide : lire le contrat de location-gérance, le bail des murs et, s’il rejoint un réseau, le document d’information précontractuel et le projet de contrat, avec un avocat et un expert-comptable, avant de s’engager.

Sources

1. Service Public Entreprendre (DILA). Location-gérance d’un fonds de commerce, fiche F23573, vérifiée le 28 août 2026, lue le 5 novembre 2026. Service-public.fr (Entreprendre) — Location-gérance d’un fonds de commerce
2. Service Public Entreprendre (DILA). Contrat de bail commercial, fiche F23927, vérifiée le 28 mai 2025, lue le 5 novembre 2026. Service-public.fr (Entreprendre) — Contrat de bail commercial
3. Service Public Entreprendre (DILA). Fiche F37342, les obligations des parties dans un réseau de franchise, vérifiée le 20 juillet 2023, lue le 5 novembre 2026. Service-public.fr (Entreprendre) — Obligations du franchisé et du franchiseur dans le réseau de franchise
4. Bpifrance Création. Franchise et commerce organisé, publié en octobre 2026, lu le 5 novembre 2026. https://bpifrance-creation.fr/encyclopedie/differentes-facons-dentreprendre/entreprendre-franchise/franchise-commerce-organise
5. Code de commerce, articles L141-12, L144-1, L144-2, L144-6, L144-7, L144-9, L144-10, L144-11, L144-12, L145-1, L330-3 et R144-1, codes.droit.org, édition du 27 octobre 2026, lu le 5 novembre 2026 ; seul Légifrance fait foi. Codes.droit.org — Code de commerce (PDF)
6. Code de la propriété intellectuelle, article L714-1, codes.droit.org, édition du 18 octobre 2026, lu le 5 novembre 2026 ; seul Légifrance fait foi. Codes.droit.org — Code de la propriété intellectuelle (PDF)
7. Code du sport, articles L212-1, L322-1 et L322-2, codes.droit.org, édition du 5 novembre 2026, lu le 5 novembre 2026 ; seul Légifrance fait foi. Codes.droit.org — Code du sport (PDF)

Sources lues et vérifiées le 5 novembre 2026

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